Новая квартира

Главная сайта || Статьи о работе и бизнесе || Основные функции стратегического маркетинга || Новые бизнес идеи для малого и домашнего бизнеса || Основные функции денег в их происхождении || Управление финансами малого бизнеса || Истории успеха бизнесменов и молодых миллионеров || 10 || 25 || 81 || news1 || news3 || news4 || Идеи бизнеса ||

Новая квартира- по цене трех!

Бабушка рассказывала мне, как после войны ее семья - 5 человек - ютилась в 11-метровой комнатке, и это еще был не худший вариант для того времени. Она говорила, что в довоенном и послевоенном Киеве строились лишь немногочисленные дома-сталинки для тех, кого сегодня называют VIP-персонами, главным образом для партийно-хозяйственной верхушки.

А обычные люди продолжали ютиться в бараках, подвалах и коммуналках. Пресловутые хрущобы, от которых сегодня презрительно воротят нос, стали спасением для семей, годами мечтавших о собственной квартире. Да, "потолок с полом, туалет - с ванной", зато отдельные! Сегодня, как и в первые послевоенные годы, жилищное строительство почти не ведется. Экономический кризис - тоже не хухры-мухры, пишет газета НОВАЯ.

Квартиры В тесноте, да не в обиде?

Сегодня Жилищный кодекс Украины предусматривает норму жилой площади на одного человека в 13,65 м. Реально в крупных городах страны усредненное количество метров на человека немного больше. Но, во-первых, это средняя температура по больнице": ведь кто-то живет в хоромах, а кто-то по-прежнему ютится в крохотных квартирках. А во-вторых, кризис, сильнее всего ударивший по строительной отрасли, может привести к тому, что через пару лет новых квартир в Украине днем с огнем не найдешь.

"Министерство регионального развития и строительства провело мониторинг строящихся объектов по Украине, - рассказывает заместитель министра Дмитрий Исаенко. - Сегодня у нас 4400 строящихся объектов. Из них реально работы ведутся на 1400, остальные заморожены. Из строящихся порядка 700 имеют степень готовности 50% и выше. Это 50 тыс квартир на всей территории Украины. Объекты, которые готовы на 70% (400 домов), - это 27 тыс квартир".

На начало 2010 г. в Киеве (где в строительной отрасли еще кое-как теплится жизнь) в продаже на первичном рынке находилось около 970 тыс кв. м. Между тем, по данным консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия", рынок первичной недвижимости в Украине имеет большой потенциал: ведь у нас на одного горожанина приходится в 2-3 раза меньше площади, чем в странах Западной Европы и Америке.

В 100 км от Киева - другая жизнь

По словам замминистра, проблемы в строительной отрасли возникли вовсе не по вине строителей, а из-за отсутствия платежеспособного потребителя. Сегодня доходы большинства людей таковы, что они думают не о новых квартирах, а о том, как не умереть с голоду. "На расстоянии 100 километров от Киева идет совсем другая жизнь, - объясняет Дмитрий Исаенко. - Когда министерство выкупало недострои (6 тыс квартир), средняя цена на эти полтора миллиарда составляла 3900 грн. Квартиры в Севастополе и Одессе мы покупали по цене 4200 грн за квадрат. Скупили весь недострой в Харькове по такой же цене. Строители продавали жилье, только чтобы отдать кредиты, выйти в нули, а иногда даже себе в убыток, чтобы сохранить какие-то другие проекты. Поэтому сегодня цена, в общем-то, доступна. Дешевле, чем сейчас на рынке, она быть не может. При нынешней стоимости стройматериалов она не будет ниже 4 тыс".

А коммерческий директор консалтинговой компании SV Development Сергей Степенко назвал цены в 3,5-4,2 тыс грн за метр "грабительскими": реальная цена, по его мнению, колеблется в пределах 8-12 тыс грн. Так, сегодня стоимость квадратного метра обычной квартиры в новостройках на окраине Киева составляет около 10 тыс грн. А какова же себестоимость нового жилья? И Сергей Степенко, и глава наблюдательного совета девелоперской компании "Трест "Югозаптрансстрой" (ЮЗТС) Владимир Гусаков сошлись на том, что она сегодня достигает $1000.

Но даже если бы метры были дешевле в два раза, у большинства обычных украинцев элементарно не нашлось бы и этих денег. Если в Киеве еще что-то строится и крупные компании (вроде ЮЗТС) даже сдают в эксплуатацию новые дома, в других городах (даже миллионниках) все куда хуже. Возьмем, например, Харьков. "Если сравнивать спрос в 2007 и 2010 годах, он уменьшился более чем в 10 раз, - говорит глава инвестиционно-строительной корпорации "Авантаж" Анатолий Денисенко.

- Фактически только порядка 2% семей в Харькове сегодня в состоянии улучшить жилищные условия. Из этих 2% больше половины предпочитают это делать за счет вторичного рынка. Единицы тратят деньги на первичном рынке. Таким образом, принципиально изменилась структура спроса. Сейчас в нашем регионе спрос на доступное жилье эконом-класса отсутствует как таковой. За полтора года в Харькове не заложен ни один новый объект, огромное количество замороженных строек".

Кстати, интересная деталь: если в сегменте нового жилья эконом-класса наступила полная… э-э-э… тишина, то рынок жилья для состоятельных людей чувствует себя не так уж плохо. "Около 70% всех сделок заключается в сегменте бизнес-класса", - продолжает Анатолий Денисенко. О чем это говорит? О том, что, к сожалению, пропасть между богатыми и бедными в нашей стране продолжает углубляться.

Кто даст деньги?

Единственное спасение для рынка недвижимости - ипотечное кредитование. Ведь даже в более благополучные времена мало у кого из обычных граждан получалось купить квартиру за наличные. Сегодня программы ипотечного кредитования активны лишь в 13 банках, и всего 7 финансовых субъектов деятельности кредитуют первичный рынок жилья. Но толку от этого мало - ведь кредитные ставки по ипотеке в нашей стране сегодня грабительские. Средний уровень комиссии банков за предоставление ипотечного кредита составляет 26-27% для вторичного рынка и 21-22% - для первичного.

Когда я просматривала данные "Украинской Торговой Гильдии", в которых сравнивались кредитные ставки по ипотеке в разных странах, хотелось одновременно плакать и ругаться. Всплакните и вы:

Чем для обычного покупателя может вылится кредит на квартиру? Экономисты подсчитали, что, взяв ипотечный кредит в гривнях на сумму, эквивалентную $42 тыс под 26% годовых комиссии, заемщик за десять лет переплачивает банку и страховикам почти $80 тыс!

До кризиса 70% всех квартир на рынке первичного жилья было продано за счет ипотечного кредитования. "Необходимо возобновить ипотечное кредитование на срок 20-30 лет и под 10-15% годовых", - считает Сергей Степенко. Ну что ж, эти бы слова - да Богу в уши. А пока немногим счастливцам, которые еще могут реально задуматься о расширении жилплощади, банки предлагают купить одну квартиру… по цене трех! Бери - не хочу.

Цена вопроса. А у нас - больше!

А теперь о самом интересном - о ценах. Самые высокие они, как известно, в столице. Как утверждают аналитики "Украинской Торговой Гильдии", в конце прошлого года стоимость квартиры в новом доме в Киеве начиналась от $53 тыс. За 2009 г. из-за кризиса средний уровень цен в новых домах снизился на 16-38% в зависимости от класса и месторасположения жилого объекта. На вторичном рынке жилья стоимость квадратного метра была выше на 3-8%. Среднегодовой уровень по всем классам составил $2120 за метр.

"Человеческий фактор" дорого обходится

Когда речь заходит о кризисе на рынке первичной недвижимости, все в первую очередь говорят об утрате доверия к строительным компаниям, вспоминая хрестоматийный пример "Элиты-Центра".

Но на самом деле особого доверия не было и в докризисные годы. Например, коммерческий директор консалтинговой компании SV Development Сергей Степенко утверждает, что действительно из зарегистрированных в Украине 52 тысяч (!) строительных компаний сегодня достойны доверия всего 20. Но и до кризиса их было не более 50. Основные проблемы на рынке создает не кризис доверия, а совсем другие факторы.

Одно из главных условий выхода отрасли из кризиса - снижение цены нового жилья. "Первичка должна быть минимум на 10% дешевле, чем жилье на вторичном рынке, - уверен Сергей Степенко. - Сейчас средняя цена метра на вторичном рынке - $1700, на первичном - $1600. И если у покупателя возникнет выбор между недостроенной и достроенной квартирой, понятно, что он выберет тот вариант, когда можно сразу получить документы, въехать и жить".

Но для того чтобы снизить цену, нужно снизить себестоимость. По мнению генерального директора АОЗТ НПО "Созидатель" Леонида Турчина, почти половина этой суммы приходится на побочные расходы. "Глава Нацбанка Владимир Стельмах на очередной встрече с застройщиками заявил, что строители завысили себестоимость строительства в два раза, - говорит Леонид Турчин. - А вот реальная структура затрат: на строительство дома уходит лишь 54% всех расходов. Все остальное - "накрутки": отчисления в бюджет города, разрешительные документы и так далее. Я еще не начал строить, но уже потратился на землю, на проект, на все разрешения".

Но все это разговоры. Как считает глава наблюдательного совета Треста "Югозаптрансстрой" Владимир Гусаков, в ближайшее время все разговоры о снижении себестоимости строительства так разговорами и останутся. "На взгляд человека, который занимается этим делом непосредственно, я думаю, что реально в этом году вряд ли что-то изменится, какие бы законы ни принимали, - поясняет Владимир Гусаков. - Какие составляющие себестоимости строительства жилья? Я бы на первое место поставил строительные материалы, цены на которые снова начинают расти.

Например, цены на металл выросли за последнее время на 10-15%. Кроме того, каждый объект сопровождается очень сложными инженерными сетями. Это тоже накладывается на себестоимость. Состояние инженерных систем и в Киеве, и в других городах - катастрофическое. 25-30% находятся в ужасном состоянии. Не хватает тепла, электроэнергии. Изменить такое положение дел за 2-3 года нереально.

Но дополнительные мероприятия по ремонту и реконструкции инженерных сетей, которые ложатся на плечи застройщиков, занимают не так уж много в общей структуре себестоимости. По словам Владимира Гусакова, это не более 10% стоимости строительства, а то и меньше: "Например, недавно возведенный жилой дом на Соломенской площади всего обошелся в 100 млн, из них на инфраструктуру города пошло 5 млн".

Но, к сожалению, есть еще одна сторона медали - человеческий фактор. Вот он-то и обходится дороже всего. "Об этом не принято говорить, но когда министерство считает себестоимость строительства по Киеву или другим городам и называет цифру в 6 тыс за метр, ее нужно умножить на 1,2. Тогда приблизимся к реальной себестоимости. Это очень тяжелый вопрос, о который могут разбиться все благие намерения".

Как считает застройщик из Днепропетровска Леонид Турчин, единственное, что можно сделать, дабы устранить "человеческий фактор", - организовать прокурорские проверки местных органов власти. Ведь сегодня депутаты местных советов практически безнаказанны. От них зависит, дать ход строительству или спрятать документы подальше в сейф и ждать, пока застройщик придет… порешать вопросы. А в итоге за решение вопросов платит покупатель квартир.



Главная сайта || Статьи о работе и бизнесе || Основные функции стратегического маркетинга || Новые бизнес идеи для малого и домашнего бизнеса || Основные функции денег в их происхождении || Управление финансами малого бизнеса || Истории успеха бизнесменов и молодых миллионеров || 10 || 25 || 81 || news1 || news3 || news4 || Идеи бизнеса ||